quinta-feira, 21 de julho de 2011

Ilegalidades na compra e venda de imóveis em construção

Mais uma excelente reportagem publicada no Forum Imobiliário.
Cláusulas abusivasO mercado brasileiro vem observando o crescimento expressivo dos números e negócios imobiliários. O mercado vem batendo seguidos recordes diante dos avanços institucionais recentes que garantiram um ambiente de maior segurança ao investidor, combinado ao crescimento da renda das famílias.
O aumento é tão expressivo que o crédito imobiliário saltou de pouco mais de R$ 5 bilhões em 2002 para R$ 57 bilhões em 2009, números que foram superados em 2010.
Com isso, as construtoras e incorporadoras vem praticando inúmeras ilegalidades, valendo-se da vantagem econômica e técnica que possuem frente aos consumidores, para baterem suas metas e acumularem lucros recordes.
Uma das mais comuns e infelizes ilegalidades constantes dos contratos parecem estar com os dias contados. O prazo para entrega do imóvel novo, que praticamente nunca é respeitado, vem seguido de uma cláusula unilateral da possibilidade de prorrogação por até 180 dias. Prática comum nas escrituras, esta cláusula pode ser afastada por sua abusividade e patente nulidade, diante da proteção exercida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, ainda que não obedeçam ao prazo estabelecido, raramente (ou quase nunca) há estipulação de multa pelo atraso na entrega em favor do consumidor comprador, havendo previsão contratual apenas de multa em favor da construtora vendedora para o caso de atraso no pagamento de qualquer parcela. Este ponto vem sendo observado pelos Tribunais que estabelecem a multa, por equidade, em favor do consumidor para o caso de atraso, além de fixação de juros, como bem preceitua o Código Civil quando trata do inadimplemento das obrigações.
Estas situações ensejam o questionamento judicial dos contratos, muitas vezes facultando aos consumidores a rescisão do negócio por culpa da construtora, como em recente caso envolvendo um dos mais nobres empreendimentos no Rio de Janeiro (http://www.conjur.com.br/2010-mai-29/cyrela-indenizar-compradores-nao-entregar-imovel-prazo).
Por seu turno, numa derradeira demonstração de força das construtoras e fraqueza dos consumidores, aquelas contratam serviços de corretagem, escolhem a empresa ou corretores, fixam os percentuais de remuneração, mas empurram para o consumidor a obrigação de custear este serviço prestado à própria construtora para divulgação do seu produto e prospecção de clientes. De fato, o custo da corretagem pode ser ajustado entre as partes, mas o silencio jamais pode denotar que o consumidor anuiu com esta imposição. Até porque, via de regra, no momento da contratação o comprador comparece num stand de vendas do lançamento imobiliário, é recebido num apartamento modelo com um gelado espumante e gentilezas que tornam aquele sonho presente. Depois de tocarem naquele sonho, decididos a comprar o imóvel, os consumidores sentam à mesa com um representante da vendedora que indica o preenchimento de uma meia dúzia de cheques, dando um recibo daquele sinal de venda. Após festejos, parabenizações e sensação de aquisição de um sonho, passada a euforia inicial, o consumidor constata que pagou pela corretagem daquele negócio, uma prestação de serviços contratada pela e para a construtora, nem mesmo tendo opção de escolha. É o conhecido pacote fechado, não restando ao consumidor qualquer liberdade para contratar ou não.
Se por um lado há a clara ilegalidade na imposição do custeio daquele serviço contratado pela construtora, com bases, prazos, valores, condições negociados exclusivamente por ela, por outro há quem diga que o consumidor assumiu aquele “serviço”, com o que data vênia não há como concordar. Até porque as construtoras ao contratarem a corretagem e imputá-la a pagamento pelo consumidor, exonera-se da tributação que teria sobre seu faturamento, sem contar com o enxugamento de sua folha de pagamentos, uma vez que não precisa mais de sua força de vendas, utilizando-se de uma disfarçada terceirização, que é diretamente paga pelos consumidores.
Por seu turno, não só o Código de Defesa do Consumidor protege os compradores desta abusividade e ilegalidade, como também o Código Civil estabelece pelo princípio da atração das formas que todos os negócios acessórios ao principal devem revestir das mesmas formalidades. Desta forma, o contrato de corretagem, ainda que se entenda válido, para que pudesse se imposto ou assumido pelo consumidor, teria que constar da escritura pública de promessa e/ou compra e venda. E assim, minimamente por não revestir desta formalidade, trata-se de um negócio nulo, sem qualquer amparo legal.
Não bastasse, o próprio Código de Defesa do Consumidor traz garantias suficientes para afastar esta cobrança dos consumidores que, uma vez tenham suportado tais encargos, tem a faculdade de postular na justiça seus direitos, para declarar a ilegalidade desta cobrança e fazer incidir a norma protetiva do parágrafo único do artigo 42, que determina a devolução em dobro da quantia cobrada indevidamente, acrescido de correção monetária e juros legais, como vem assegurando as decisões mais recentes dos Tribunais.
Fonte: DireitoNet: Alexandre Carneiro de Freitas

Fazer da corretagem imobiliária uma profissão

Excelente reportagem do Forum Imobiliário.

É preciso quebrar paradigmas e avançar na evolução do corretor de 
imóveisCalma, calma! Não precisa se revoltar. Se você acha que o título deste artigo já é uma realidade, ou você já se considera um profissional, então as recomendações abaixo não são para você. Mas também não adianta negar: a corretagem imobiliária ainda sofre de descrédito junto ao mercado, principalmente pelas posturas levianas e impróprias de alguns não profissionais. E essa é uma notícia ruim? Em parte sim, em parte não. Ou seja, com um pequeno esforço você poderá se destacar em um mar de mesmice e amadorismo que assola esse segmento. Se você acha que isso é uma inverdade, comece a contar agora os profissionais de sucesso no mercado local isentos à qualquer ataque, por sua postura e conduta ilibada. Conseguiu somar mais de 50? Chegou à 100? Difícil, não é!
Assim, se você é daqueles que admite precisar fazer um algo mais para transformar a corretagem imobiliária em uma profissão reconhecida e respeitada pelos compradores de imóveis, veja abaixo as características que marcam corretores e corretoras profissionais:
1. Sabe que a corretagem não é emprego, e por isso seu sucesso depende integralmente de seus atos. Portanto, determine seu futuro com as decisões que você toma no presente. Isso está 100% nas suas mãos. Como já disseram; “a melhor forma de prever o futuro, é criá-lo”;
2. Sabem que a corretagem não é um bico, e que deve ser tratada como uma missão, e das mais honrosas. Portanto, se você estar corretor, porque não deu pra qualquer outra coisa, é melhor procurar um psicólogo e submeter-se a um teste vocacional. Você pode está perdendo seu tempo, um recurso não renovável;
3. O corretor sabe que é um profissional de vendas, e como tal existe para solucionar os problemas do cliente, e não o contrário;
4. Sabe que vender não é gerar negócio, e sim gerar relacionamento com os prospectos. O negócio é uma consequência natural de um trabalho bem realizado. Portanto, não confunda relacionamento com amizade. Corretores profissionais não andam se vangloriando, dizendo: Não fechei, mas em compensação ganhei um amigo. Cuidado, pois se isso ficar frequente, você terá que começar a convencer esses amigos a pagarem suas contas;
5. Sabem que vender é administrar contingências de compra, e não de venda. Ou seja, a melhor venda é quando o cliente decide pela compra. Ou você acha que o médico consegue tratar o paciente enfiando o remédio garganta abaixo? O paciente foi que se sensibilizou com o problema, e decidiu se tratar. Ele comprou as recomendações do médico. É assim também com profissionais de corretagem;
6. Corretores profissionais sabem que a reputação depende do que se faz hoje, e não do que ainda se vai fazer. Portanto pare de pensar, sonhar, planejar, e comece a realizar seus planos e sonhos;
7. Alicerçam sua boa reputação em seu bom caráter, pois sabem que uma boa reputação forjada no teatro, na mentira, é extremamente frágil. A qualquer momento, o pano do palco pode abrir, e se você não estiver preparado, você será revelado como realmente é, e não como a personagem que tentou criar;
8. Sabem também que nem todo prospecto é uma oportunidade de venda. Assim, jamais ignore que você tem que, em primeiro lugar, QUALIFICAR o prospecto, e só depois que tiver a certeza de estar diante de alguém que comprar um imóvel, e mais importante, quer comprar com você, é que você deve dar continuidade no seu trabalho. Lembre-se; profissionais não confundem desempenho com resultado. São os resultados que determinam seu sucesso;
9. Sabem que o mundo está em constante mutação, e por isso precisam se reciclar continuamente. Leituras, cursos, seminários, são uma constante na vida de um profissional, de qualquer área de atividade. Se você acha que já sabe, esse é um sinal claro, de que ainda precisa aprender, e muito;
É lógico que acima estão apenas algumas das mais importantes características existentes em um profissional de corretagem. Não seria possível colocar todas.
Finalmente quero deixar uma mensagem para os que pensam que não podem chegar lá, e que esse mercado já tem suas cartas marcadas. VOCÊ É DO TAMANHO DOS SEUS SONHOS. Se você não acreditar, e não buscar determinada e perseverantemente a realização de seus projetos, ninguém lhe dará a vitória. Cabe ao mercado reconhecer em você um(a) grande profissional, e lhe alçar ao posto de sucesso que você merece.
Não pare jamais de crer em Deus. Mas também, faça sua parte, e aproveite as oportunidades e portas que Ele lhe abre. Ele não fará algo em seu lugar, mas fará algo por você. Esteja preparado, e isso inclui estar capacitado e habilitado.
Última. Já que você tem que pensar, PENSE GRANDE. O custo é o mesmo, mas se você acreditar no que pensa, os resultados, ao final, serão bem diferentes.
Fonte: Paulo Angelim – Consultor de Marketing
QUALIS – LÍDER EM CURSOS E CONSULTORIAS IMOBILIÁRI

terça-feira, 18 de janeiro de 2011

 Amigos do Blog. Muito bom sabermos disso. Quantas vezes fazemos a aproximação e somos desfalcados depois.

Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.
Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.
O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.
As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.
Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. “Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário”, acrescentou.
“Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente”, explica a relatora. E completa: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”
A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.
A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.
Fonte: STF

quinta-feira, 18 de novembro de 2010

 Amigos do Blog. Esperamos com ansiedade a aprovação deste projeto. Só nós que usamos o carro como ferramenta de trabalho sabemos da sua importância.

Corretor de imóvel pode vir a comprar carro sem IPI

Os automóveis adquiridos por corretores de imóveis poderão ficar isentos do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI). É o que determina o Projeto de Lei 5810/05, da deputada Angela Guadagnin (PT-SP), que limita o benefício aos veículos com potência de até 127 HP.
Poderão ser beneficiados os corretores devidamente registrados nos seus Conselhos Regionais (Crecis) que exerçam a profissão há pelo menos um ano e que não possuam outro veículo. Além disso, durante um período de três anos, o benefício não poderá ser usado outra vez, nem o veículo poderá ser alienado, salvo para outros corretores ou para outras pessoas que também
têm direito a essa isenção, como os portadores de deficiência.
Ferramenta de trabalho
"A principal ferramenta de trabalho de um corretor é o veículo que ele utiliza para levar seu cliente até o endereço de um imóvel, muitas vezes em local distante e não servido por linhas regulares de ônibus", justifica a deputada, lembrando que na maioria das vezes o corretor não tem vínculo empregatício e vive das comissões que recebe.
Segundo Ângela Guadagnin, os corretores perdem muitos negócios pela falta de um automóvel. "Todas essas dificuldades são fatores que fazem decrescer os rendimentos do corretor, e deixam, por outro lado, de movimentar o mercado num dos segmentos mais importantes da economia", acrescenta ela.
Tramitação
O projeto pode ser aprovado em caráter conclusivo(*) e será analisado pelas Comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.
(*) Caráter conclusivo - O projeto que tramita em caráter conclusivo não precisa ser votado pelo Plenário para que seja considerado aprovado pela Câmara, mas apenas aprovado pelas comissões designadas para analisá-lo. O projeto deixará de ser conclusivo nas comissões (e, portanto, precisará ser votado em Plenário), se:
  • uma das comissões o rejeitar, ou
  • mesmo aprovado pelas comissões, houver recurso de 51 deputados (10%) para que ele seja votado em Plenário
Deputada argumenta que a principal ferramenta de trabalho de um corretor é o veículo que ele utiliza para levar seu cliente.
Reportagem - Luiz Claudio Pinheiro
Edição - Regina Céli Assumpção
Fonte: Agência Câmara

segunda-feira, 15 de novembro de 2010

Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.

Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.

As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.

Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. “Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário”, acrescentou.

“Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente”, explica a relatora. E completa: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”

A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.

A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça - Resp 1072397 >>

Revista Jus Vigilantibus

Ética na condução dos negócios

Excelente reportagem da Júlia Letícia sobre ética na nossa profissão. Leiam está ótima.



Júnia Leticia - Estado de Minas

Além de essencial para prestar serviço de qualidade à população, formação adequada para atuar com corretagem de imóveis garante a legalidade do trabalho
Eduardo Almeida/RA Studio - 22/6/10
Presidente do Creci-MG, Paulo Tavares: enfrentar a concorrência desleal é o desafio
23 de agosto de 2010 - Hoje, para exercer a profissão, o corretor de imóveis precisa ter, além de formação, registro no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), órgão que normatiza e fiscaliza a atividade. “É necessário, no mínimo, que o interessado tenha ensino médio completo e tenha concluído o curso de técnico em transações imobiliárias ou de gestor em negócios imobiliários (tecnólogo)”, conta o presidente do Creci-MG, Paulo Tavares.

Mas, além desses, há outros, tanto na área de aprimoramento quanto para a formação em si, como acrescenta Tavares. “Cursos de avaliação imobiliária; marketing; economia e mercado; operações imobiliárias; noções de desenho arquitetônico, relações humanas e ética; comunicação; direito notarial e registral; matemática financeira, entre outros”, exemplifica.

De acordo com o diretor da CMI/Secovi, Jamerson Leal, a alta competitividade e o crescente grau de exigência do cliente fazem com que o corretor necessite de reciclagem constante. “E de um contínuo aperfeiçoamento em seu aprendizado, nas mais diversas áreas: relacionamentos, escrita, oratória, direito imobiliário, entre outras”, aponta.

Esse cenário, aliado ao reconhecimento da profissão, também fez com que houvesse um maior rigor na admissão de novos corretores, como constata Jamerson. “Esse fato proporcionou uma maior credibilidade desses profissionais por parte da sociedade em geral. Depois da edição do Código Civil de 2002, o corretor de imóveis passou a ter muito mais responsabilidades, exigindo-se do profissional muito mais conhecimento.”

Segundo o diretor de Desenvolvimento Profissional da CMI/Secovi, esse conhecimento não se limita a aspectos técnicos. Envolve, ainda, questões legais de uma transação imobiliária. “Passamos a responder civilmente sobre todas as possíveis consequências do negócio. O Código Civil deixa claras todas as nossas responsabilidades jurídicas numa mediação, obrigando-nos a executá-la com a diligência e a prudência que o negócio requer.”

A legislação também deixa claros os direitos dos corretores como intermediadores e a necessidade de manterem um alto padrão de ética na condução dos negócios. “Essa comercialização, cercada de todos os cuidados necessários, é o principal objetivo da nossa profissão”, ressalta o diretor da CMI/Secovi.

DESAFIOS
Mesmo com tantas conquistas, alguns desafios ainda têm de ser enfrentados pelo corretor no exercício profissional. Um deles, como aponta o presidente do Creci-MG, é a concorrência desleal entre os profissionais e aqueles que exercem a atividade ilegalmente. “Contraventores penais, que insistem em intermediar transações imobiliárias, sem, contudo, ter qualquer qualificação e em total inobservância das leis do país, notadamente a Lei de Contravenções Penais”, alerta.

Conforme Tavares, os falsos corretores sucateiam e desvalorizam a profissão, gerando, quase sempre, enormes prejuízos à sociedade, uma vez que agem livremente e impunes, pois não estão sujeitos ao Código de Ética Profissional. “Com o intuito de combater tal prática, o Creci-MG tornou ainda mais ostensiva sua fiscalização em relação aos falsos corretores, tendo, inclusive, firmado convênio com o Ministério Público Estadual, para onde encaminha todas as constatações de infração e as denúncias espontaneamente feitas pelos cidadãos, corretores de imóveis ou não.”

Corretor de imóveis há 35 anos, Angelo Custódio Pinheiro ressalta a importância da ética para o exercício da profissão. “É um grande desafio assegurar ao comprador que ele está fazendo um bom negócio. Para isso, é fundamental agir com a maior transparência e segurança, para garantir uma boa compra ou venda.”

Fundador e presidente da Pinheiro Imóveis e da rede de imobiliárias Imap, onde trabalha com seus filhos, Angelo Pinheiro apostou na profissão em uma época em que os corretores não tinham acesso a ferramentas, hoje fundamentais para desenvolver seu trabalho. “Gosto de negociar e vi na profissão de corretor uma possibilidade de fazer transações mais significativas, a partir das quais pudesse sonhar em adquirir alguns bens.”

Há quase quatro décadas, Angelo diz que apostou nas regiões da Pampulha e de Venda Nova, em que havia poucas casas. Isso em um período em que não havia financiamento da Caixa Econômica Federal para a compra de imóveis. O sistema de telefonia também não era difundido, nem a internet. No início, ele trabalhava em casa e sem carro. “Vi a possibilidade de crescer, apostei e deu certo”, comemora.